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In der Oberpfalz und Niederbayern haben sich die Grundstückspreise in den letzten Jahren mehr als verdoppelt. Entsprechend hoch sind mittlerweile die Bodenrichtwerte, die das Finanzamt als Bemessungsgrundlage heranzieht. Daher verfügen alteingesessene Familien und Landwirte über großes, aber wenig liquides Immobilienvermögen. Dann fehlt im Erbfall oft das Geld, um Erben auszuzahlen, sowie Erbengemeinschaften zu vermeiden und Konflikte können leicht entstehen. Die SCA Portfoliomanagement GmbH aus Neutraubling gibt Einblicke aus der Praxis.
Unterschiedliche Lebensplanungen
„Mittlerweile kommt jede Woche eine Familie aus dem näheren Umkreis auf uns zu, um sich im Hinblick auf die Vermögensnachfolge beraten zu lassen“, verzeichnet Tobias Koch, geschäftsführender Gesellschafter der SCA, einen verstärkten Beratungsbedarf. Meist geht es um ein großes Immobilienvermögen und unterschiedliche Lebensplanungen der Kinder. Die Lösungen sind so vielfältig wie die Lebenssituationen. „Sie reichen von der vorweggenommenen Erbfolge über Wohnrecht oder Nießbrauch, die Familiengesellschaft, eine Stiftungsgründung oder Privatdarlehen mit spezieller Ausgestaltung“, so Koch. „Auch der Verkauf kann eine sinnvolle Lösung sein.“
Zinsen
In vielen Fällen (z.B. Nießbrauch, Kreditaufnahme, Immobilien- oder Anteilsbewertung) spielt das aktuelle Zinsniveau eine wichtige Rolle. Derzeit kaum mehr als zwei Prozent auf dem Tages- oder Festgeld. Deshalb zieht die SCA Portfoliomanagement GmbH gerne die V-Bank aus München heran, die auf dem klassischen Giro- bzw. Verrechnungskonto ein angemessenes Zinsniveau anbietet. Für den Kreditnehmer oder im Falle von Privatdarlehen orientiert man sich an den Staats- und Pfandbriefzinsen, die Bauzinsen liegen meist ein halbes Prozent darüber. Nach Klärung von Vermögenswerten und Familienwünschen werden passende Strategien gewählt. Oftmals kann durch die vorweggenommene Erbfolge (mit verpflichtender Ausgleichszahlung) über ein Darlehen für die Nichtbegünstigten ein Weg gefunden werden, um spätere Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden. Das Kapital der Abfindung kann in einer aktiven Wertpapierverwaltung vermehrt werden, z.B. für den eigenen Bau eines Eigenheims.
Frühzeitig planen
Alternativ können über den sogenannten Nießbrauch steuerbegünstigte Vermögensübertragungen sowohl bei Immobilien als auch bei Wertpapierdepots erfolgen. So kann bei einem Nießbrauchdepot im Falle eines 65-jährigen Vermögensinhabers bei der Schenkung an die Tochter oder den Sohn im Jahr 2025 bei einer angenommenen Miet- oder Depotrendite von 3,5% ein Betrag von 664.000 € steuerfrei übertragen werden. Beginnt man bereits zehn Jahre früher mit der Schenkung, so sind es ganze 780.000 €, die bei gleichen Rahmenbedingungen steuerfrei weitergegeben werden können. Es lohnt sich also, bereits frühzeitig mit Vermögensübertragungen zu beginnen. Wer seinen eigenen Fall einmal überschlagen will, findet hier einen kostenlosen Nießbrauchsrechner...
Viele Möglichkeiten
Möchte eine Familie mehrere Immobilien gemeinsam verwalten, kann beispielsweise eine Immobilien-KG gegründet werden, welche günstigere Steuersätze für zu erzielende Mieteinnahmen ermöglicht. Außerdem kann die Vermögensnachfolge durch prozentuale Anteilsübertragungen vereinfacht werden. Gleichzeitig können durch den Gesellschaftsvertrag viele Aspekte (z.B. Vorgehen im Todesfall eines Familienmitglieds, Ausschluss der Schwiegerkinder etc.) geregelt werden. Zur steuerlichen Nutzung von Abschreibungen können Kinder den Eltern z.B. Anteile abkaufen. „Meist ergeben sich für Familien in gemeinsam geführten Gesprächen Ansätze, die für alle Beteiligten einen guten und fairen Kompromiss darstellen. Transparenz hilft Konflikte zu vermeiden." betont Geschäftsführer Tobias Koch. Bei steuerlichen und rechtlichen Fragen arbeitet die SCA mit Experten vor Ort zusammen, Wertpapierdepots mit verschiedenen Anlagerichtlinien führt man bei der V-Bank. Frühzeitige Planung ist entscheidend – Schenkungsfreibeträge erneuern sich alle zehn Jahre.